老板用自己房子办公，一年能省几万税？算完这笔账你就懂了

　　很多开公司的老板都有个习惯：反正自己名下有房子，干脆直接拿来当办公室用，既省了找场地的麻烦，又不用往外掏房租，怎么看都是'一举两得'。但你可能不知道，这房子是'免费用'还是'租给公司用'，税差能差出好几万。

　　源沅财管今天就给你算笔明白账，看看哪种方式更划算。

　　免费给公司用，看似省钱实则多交税

　　很多老板***反应都是：房子是我的，公司也是我的，免费拿来用天经地义，还交什么税？

　　错了。

　　首先，无偿使用***的问题是公司没法列支成本。公司没有支付租金，就拿不到房租发票，这笔本该有的办公场地成本就不能在企业所得税前扣除。简单说就是：公司利润虚高了，要多交企业所得税。

　　举个例子，你这套房子市场价年租金6万块。如果免费给公司用，公司就少了6万的成本，按小微企业5%的所得税税率算，一年要多交3000块企业所得税；如果公司利润超过300万，按25%税率算，那就是多交15000块。

　　其次，房产税的问题比你想的复杂。很多人说个人房子免费给公司用，不用交房产税，这话只对了一半。从政策条文看，财税〔2009〕128号文规定的'无租使用代缴房产税'，确实只适用于单位之间的无偿使用。但别忘了《房产税暂行条例》还有一条：产权所有人不在房产所在地的，由使用人缴纳。

　　实际操作中，不少地方税务局会认定：个人房产用于经营，就不再享受'非营业用房免征房产税'的优惠，要么老板自己按房产余值交房产税，要么由公司代缴。一套原值200万的房子，按余值0.6%算（减半后），一年也要交8400块房产税。

　　更麻烦的是，没有正规房租发票，公司申请发票增量、增版的时候，很容易被税务系统标记为经营异常，通过率大打折扣。

　　签租赁合同，反而更省钱

　　反过来，老板和公司签一份正规的租房合同，公司按月付租金，老板去税务局代开发票，看起来老板要交税，实际上整体算下来反而更划算。

　　还是用刚才的例子：一套住宅，年租金6万，租给自己的公司。

　　老板这边要交的税：

　　增值税：月租金低于10万，免征

　　房产税：住房出租按4%税率，再减半征收，实际2%，6万×2%=1200元/年

　　个人所得税：财产租赁所得，住房减按10%，扣除20%费用后计税，6万×(1-20%)×10%=4800元/年

　　老板全年交税合计约6000元。

　　公司这边呢？6万租金全额作为成本税前扣除，按小微企业5%税率算，省企业所得税3000元；如果是25%税率，直接省15000元。

　　你看，如果公司利润在300万以上，老板交6000块的税，公司省15000块的税，里外里净赚9000块。而且有了正规发票，公司经营地址、成本结构都合规，后续开发票、办业务都顺畅。

　　这还没算水电费、物业费这些附带支出。有了租赁合同，这些费用都可以名正言顺地计入公司成本，进一步抵扣企业所得税。

　　实操中这几点一定要注意

　　当然，不是说随便签个合同就行，有几个坑一定要避开：

　　***，租金要符合市场价。不能为了多抵成本，把租金定得比周边高出一大截。关联交易定价明显不合理的，税务局有权核定调整，到时候补税加滞纳金就得不偿失了。一般定在市场价的70%-100%之间比较稳妥。

　　第二，一定要去代开发票。光有合同和转账记录不够，必须有正规的房租发票才能税前扣除。现在很多地方的电子税务局都可以线上申请代开，很方便。

　　第三，区分住宅和商用房。上面算的是住宅的税率，如果是商铺、写字楼，房产税是12%减半，个税是20%，税负会高一些，要重新测算。

　　第四，别签零租金合同。很多人想钻空子，签个'零租金'合同，以为既能抵成本又不用交税。这种明显不合理的关联交易，一查一个准，风险极高。

　　总结一下

　　如果公司处于亏损状态或者利润很少，免费使用问题不大，省了开票的麻烦。

　　但只要公司有盈利，特别是年利润超过100万的，签正规租赁合同、支付合理租金，整体一定是更省税的。既合规，又能实实在在降低企业所得税，还能规避后续的税务风险。

　　很多老板总想着'能省则省'，却在这种大账上算糊涂。有时候花点小钱交税，换回来的是更大的节税空间和更安全的经营环境。